TJCE Confirma Imissão na Posse Mesmo com Alegação de Irregularidade em Leilão Público

O Tribunal de Justiça do Ceará (TJCE) reafirmou a segurança jurídica dos leilões públicos ao negar o recurso de uma ex-proprietária que alegava irregularidades na alienação de seu imóvel.

No julgamento do Agravo de Instrumento nº 0635884-62.2024.8.06.0000, ocorrido em 22 de janeiro de 2025, a 2ª Câmara de Direito Privado do TJCE decidiu que não cabe discutir eventuais vícios na venda pública dentro da ação de imissão na posse movida pelo arrematante de boa-fé.

A decisão fortalece o entendimento de que, se não há declaração judicial de nulidade do leilão, o novo proprietário tem direito à posse do imóvel, impedindo o ocupante anterior de contestar a arrematação dentro da ação possessória.

O Caso Concreto: A Luta pela Posse do Imóvel

A recorrente, M.L.A.R., interpôs um agravo de instrumento contra decisão da 2ª Vara Cível de Crateús/CE, que deferiu a imissão na posse em favor de V.C.B.P., arrematante do imóvel em leilão extrajudicial realizado com base na Lei nº 9.514/97.

A ex-proprietária alegou que não foi devidamente notificada para purgar a mora antes da execução da garantia, sustentando que o leilão deveria ser anulado.

Além disso, afirmou que a certidão da matrícula do imóvel não comprovava a intimação pessoal e que se tratava de seu único imóvel, o que justificaria a suspensão da medida de imissão na posse.

O TJCE, no entanto, negou provimento ao recurso, destacando que o adquirente de boa-fé tem direito à posse do imóvel, e que qualquer discussão sobre eventuais irregularidades do leilão deve ser direcionada contra a instituição financeira responsável pela venda, não contra o arrematante.

Entendimento Jurídico do TJCE sobre Imissão na Posse e Vícios em Leilão Público

A decisão do TJCE reforça princípios fundamentais da segurança jurídica nos leilões públicos, aplicando as seguintes diretrizes:

1. O Novo Proprietário Tem Direito à Posse do Imóvel

O Tribunal de Justiça do Ceará (TJCE) entende que, ao arrematar um imóvel em leilão extrajudicial e consolidar a propriedade, o adquirente passa a ter pleno direito à imissão na posse.

Esse direito decorre da própria aquisição da propriedade, conforme estabelecido pela Lei nº 9.514/97, que rege a alienação fiduciária e os procedimentos de execução extrajudicial de imóveis financiados.

A posse do imóvel por parte do novo proprietário não pode ser contestada com base em pendências contratuais do antigo devedor.

A aquisição do bem em leilão público deve garantir segurança jurídica ao arrematante, impedindo que este seja prejudicado por disputas que deveriam ter sido resolvidas antes da alienação.

De acordo com o TJCE, ao arrematar um imóvel em leilão extrajudicial e consolidar a propriedade, o adquirente tem direito à imissão na posse.

Esse direito decorre do próprio domínio adquirido e não pode ser prejudicado por eventuais pendências do contrato anterior.

2. Eventuais Irregularidades no Leilão Devem Ser Questionadas Separadamente

O TJCE reforça que qualquer questionamento sobre a validade do leilão deve ser feito em ação própria, diretamente contra a instituição financeira responsável pela alienação do imóvel.

O arrematante de boa-fé não pode ser penalizado por falhas procedimentais que deveriam ter sido resolvidas entre o antigo proprietário e o banco.

Assim, se houver alegações de ausência de notificação adequada, erro na condução do leilão ou outras nulidades processuais, o ex-proprietário deve impugnar esses vícios antes da realização da alienação.

Caso contrário, tais argumentos não poderão ser usados para impedir que o novo comprador assuma a posse do bem.

O Tribunal esclareceu que qualquer alegação de vício na venda pública deve ser discutida em ação própria contra o banco ou a instituição financeira, não podendo ser utilizada como argumento para impedir a posse do novo adquirente.

3. Não Havendo Declaração Judicial de Nulidade, o Leilão é Válido

Outro ponto reforçado pelo TJCE é que até que haja uma decisão judicial declarando a nulidade do leilão, a alienação do imóvel permanece válida e eficaz.

Isso significa que o ex-proprietário não pode simplesmente alegar irregularidades e se recusar a desocupar o imóvel, pois a transação continua válida até que um tribunal determine o contrário.

A ausência de uma decisão judicial anulando o leilão garante estabilidade ao processo de aquisição de imóveis em leilão, impedindo que compradores de boa-fé sejam prejudicados por disputas postergadas.

Essa segurança jurídica é fundamental para a confiabilidade do mercado imobiliário e para incentivar investimentos em imóveis arrematados.

A decisão reforça que até que seja reconhecida judicialmente a nulidade do leilão, o ato de alienação do imóvel permanece válido, garantindo a estabilidade do mercado de leilões públicos.

Está Enfrentando o Leilão do Seu Imóvel? O Momento Certo para Impugnar Irregularidades!

Se você está passando por uma situação de execução da garantia e risco de leilão do seu imóvel, é essencial agir no momento certo.

Impugnar vícios na venda pública depois da arrematação pode ser tarde demais!

Os principais riscos de não agir a tempo incluem:

✅ Perda do imóvel sem chance de anulação do leilão

✅ Dificuldade em recuperar valores já pagos no financiamento

✅ Desocupação forçada e aumento de custos judiciais

O momento ideal para questionar irregularidades, como falta de notificação, ausência de intimação pessoal e valores indevidos no contrato, é antes da consolidação da propriedade pelo banco e antes do leilão ser realizado.

Se você recebeu um aviso de leilão ou já está enfrentando uma ação de imissão na posse, entre em contato imediatamente com um advogado especialista em direito imobiliário para avaliar as melhores estratégias de defesa.

Compradores de Imóveis de Leilão: Como se Proteger e Evitar Problemas?

Se você comprou ou pretende comprar um imóvel em leilão, precisa estar bem assessorado juridicamente para evitar riscos futuros.

Embora a justiça reconheça o direito do arrematante de boa-fé à posse do imóvel, certas precauções são essenciais para evitar complicações com ex-proprietários que possam questionar o leilão.

Cuidados fundamentais ao comprar um imóvel de leilão:

✅ Verifique se há ações judiciais pendentes sobre o imóvel antes de arrematar

✅ Certifique-se de que o leilão foi conduzido corretamente pela instituição financeira

✅ Busque assessoria jurídica especializada para analisar os riscos do processo

A aquisição de imóveis por leilão pode ser um excelente investimento, mas um erro na análise jurídica pode transformar a compra em uma dor de cabeça gigantesca.

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